Pode: - Realizar a cobrança judicial de atrasados. - Em assembléias e prestações de contas, revelar o número das unidades inadimplentes, bem como o montante da dívida. - Contratar e demitir funcionários. - Aplicar multas previstas no Regulamento Interno, na Convenção e no Código Civil. - Realizar obras emergenciais de baixo custo, sem autorização da assembléia. Não pode: - Aplicar multas que não estejam previstas no Regulamento Interno, na Convenção e no Código Civil. - Criar normas de utilização das áreas úteis. O cargo de síndico é executivo, não "legislativo". As normas de convivência legalmente válidas são aquelas previstas na Convenção e no Regulamento Interno, aprovadas pelos condôminos. Para criar novas regras é preciso alterar estes documentos em assembléia, com aprovação de 2/3 dos titulares das frações ideais do condomínio. - Realizar obras sem aprovação em assembléia, a não ser as emergenciais de baixo custo. As obras emergenciais de médio e alto custos devem ser imediatamente comunicadas à assembléia. - Deixar de prestar contas anualmente sobre sua gestão, bem como submeter a previsão orçamentária para o ano seguinte à aprovação da assembléia. - Mudar a empresa que administra o condomínio, sem aprovação de assembléia, a não ser que a Convenção autorize expressamente. Verifique o que diz a respeito o Código Civil: "Art. 1.348. § 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção." Responsabilidade civil e criminal- A Responsabilidade Civil do síndico ocorre quando as atribuições do cargo não são cumpridas adequadamente, ocasionando prejuízos aos condôminos ou a terceiros. - A Responsabilidade Criminal do síndico acontece quando este não cumpre suas atribuições, levando-o não apenas a uma omissão, mas a uma prática que pode ser entendida como criminosa ou contravenção. Confira abaixo os problemas que podem ocorrer neste sentido, e como evitá-los. Atribuições legais do síndico Atente ao que o Código Civil determina como obrigações do síndico: Art. 1.348. Compete ao síndico: I - convocar a assembléia dos condôminos; II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia; V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas; IX - realizar o seguro da edificação. Responsabilidade criminal - A responsabilidade criminal do síndico envolve geralmente os crimes contra a honra (injúria, calúnia e difamação), a apropriação indébita de fundos do condomínio, e a apropriação indébita de verbas previdenciárias dos funcionários. - Para os crimes contra a honra, o Código Penal prevê penas de um mês a dois anos de reclusão, além de multa - Para apropriação indébita de fundos do condomínio, o CP prescreve reclusão de um a quatro anos, podendo ser aumentada de um terço, e multa. - Para apropriação indébita de verbas previdenciárias dos funcionários, as penas previstas são de dois a cinco anos, e multa. Roubos, furtos e danos - De modo geral, o condomínio não é responsável por roubos, furtos e danos a bens individuais dos condôminos. Em especial se a Convenção do condomínio tem cláusula expressa de não indenizar nesses casos. - O condomínio pode ser responsabilizado se um funcionário ocasionou danos a um condômino. E nesse caso, o síndico pode ser responsabilizado pelo condomínio, se ficar provado que não tomou as precauções necessárias na hora de contratar o funcionário, ou de averiguar se cumpria suas funções corretamente. Como evitar problemas: - Não permitir que funcionários do condomínio recebam chaves dos apartamentos ou veículos dos condôminos. - Ser cuidadoso e criterioso na hora de contratar o funcionário, providenciar o treinamento necessário e sempre verificar se está cumprindo suas funções. Playground e Piscinas - Para a conservação de playgrounds existem as normas técnicas da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) - NBR 14350-1 e NBR 14350-2. O texto dessas normas pode ser adquirido junto à ABNT - www.abnt.org.br - A falta de manutenção nos equipamentos que gere um acidente leva à caracterização de responsabilidade civil pelos prejuízos causados aos usuários. - Essa responsabilidade também poderá atingir o síndico, se o condomínio for processado e por sua vez processar o síndico, regressivamente. - Funcionários de condomínios não têm a obrigação de tomarem conta das crianças na piscina, por isso a responsabilidade é toda dos pais e responsáveis. - A responsabilidade do síndico quanto às piscinas é apenas quanto à manutenção dos equipamentos e da água da piscina. Portanto, só há responsabilidade civil no caso da manutenção provocar alguma lesão nos usuários. Como evitar problemas: providenciando a manutenção constante dos equipamentos, de acordo com as normas, e por profissionais habilitados. Elevadores - Manutenção - Em casos de negligência ou imprudência na manutenção, que gerem acidentes ou danos ao equipamento, o síndico pode ser responsabilizado. Como evitar problemas: providenciando a manutenção constante do equipamento, contanto sempre com uma empresa que tenha engenheiro responsável e técnicos devidamente treinados. Evite as empresas com valores de manutenção muito abaixo da média do mercado. Funcionários - litígios - Quando o condomínio descumpre as leis trabalhistas, é muito comum o funcionário processar o condomínio, principalmente logo após sua rescisão, através dos advogados do seu sindicato. - Se for comprovada a ação ou omissão voluntária do síndico no caso, este poderá ser responsabilizado civilmente. - O não-pagamento de verbas previdenciárias retidas aos funcionários gera responsabilidade criminal do síndico. Como evitar problemas: - Cumprindo todas as leis trabalhistas, pagamento de benefícios, com atenção às datas de vencimento. - Como a burocracia trabalhista é complexa, tanto em termos de leis quanto de documentos exigidos, é conveniente contratar uma empresa ou profissional para cuidar destas questões no condomínio. - No entanto, o síndico deve sempre exigir comprovantes da empresa. Prestação de contas - É um dos principais deveres do síndico a correta prestação de contas anual para a assembléia, e também eventual, quando esta o exigir. - Para tanto, todas as despesas devem estar comprovadas e documentadas. - Caso se constate diferença de valor entre a arrecadação e as despesas comprovadas, o síndico pode ser acionado civil e criminalmente, por não cumprir sua obrigação legal e por se apropriar de fundos do condomínio Como evitar problemas: - Ter arquivo claro e organizado com todos os comprovantes de pagamento - Sempre exigir notas fiscais, RPA (recibo de autônomo), comprovantes de pagamentos de funcionários e seus benefícios, guardar as contas pagas. - Trabalhar sempre em cooperação com o Conselho Fiscal, para a verificar mensalmente a contabilidade condominial, evitando desgastes futuros. Inadimplência - ausência de cobrança - O síndico deve zelar pela boa administração do condomínio, aqui incluída a recuperação dos créditos do condomínio, acionando os inadimplentes direta e judicialmente. - A negligência nesses procedimentos, devidamente comprovada, pode gerar a obrigação de reparar o dano. Como evitar problemas: - Tendo um cronograma-padrão de cobrança, do qual todos os condôminos tenham conhecimento. Por exemplo: no primeiro mês de atraso, notificação por escrito; no segundo, aviso de que o condomínio acionará a Justiça; no terceiro, entrar com ação de cobrança. - Identificando, nos balancetes, não os nomes dos inadimplentes, mas os números de suas unidades. - Não realizar dar descontos em acordos. Estes, legalmente, só são possíveis com a concordância de todos os condôminos. Os acordos devem envolver apenas parcelamento. Inadimplência - Danos morais - Alegação de danos morais por exposição dos nomes dos condôminos inadimplentes: depende do meio e do modo de divulgação. Se forem feitos de forma objetiva e discreta, que leve a informação aos interessados, não haverá dano moral ou constrangimento por parte dos condôminos pendentes. - A divulgação dos inadimplentes é um "exercício regular de direito", porque o artigo 1348 do Código Civil impõe ao síndico o dever de prestar contas aos condôminos. Como evitar problemas: - O melhor é divulgar apenas o número das unidades inadimplentes, o valor devido e o mês respectivo no balancete mensalmente enviado aos condôminos. - Não convém veicular as unidades inadimplentes no quadro de avisos ou cartazes na portaria, mas apenas nos balancetes. Obras - O síndico pode ser responsabilizado civilmente por obras realizadas sem a devida autorização da assembléia - Se as obras são voluptuárias, ou seja, para fins estéticos ou de recreação, dependem do voto de dois terços dos condôminos. Ex: implantação de churrasqueira, reforma do hall de entrada. - Se as obras são úteis, ou seja, aumentam ou facilitam os serviços do condomínio, dependem de voto da maioria dos condôminos. Exs.: reforma da guarita, implantação de piso antiderrapante. - O Código Civil determina que obras urgentes (chamadas pelo CC de "necessárias", art. 1341) podem ser feitas sem autorização de assembléia - Se a obra urgente envolver grande despesa, a assembléia deve ser imediatamente convocada e comunicada. Como evitar problemas: - Observando as votações mínimas previstas por lei - Exija sempre que a empresa contratada tenha seguro contra acidentes e seguro de vida para os funcionários alocados na obra. - Ao contratar qualquer obra, verifique se a empresa contratada tem porte e condições necessárias para concluí-la, sem abandoná-la pela metade, o que infelizmente tem acontecido algumas vezes |
terça-feira, 26 de outubro de 2010
O que o síndico pode e o que não pode fazer:
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